Sanzioni per un singolo edificio in caso di cortile comune

L’assemblea può prevedere sanzioni per i condòmini di un solo edificio, anche se il cortile è in comune con un altro fabbricato? La risposta è si, se decide che bisogna rispettare regole diverse e più severe. È quanto è accaduto nel caso sottoposto al Tribunale di Brescia (sent. n. 2032 del 28 luglio 2022), in cui alcuni condòmini, impugnando la delibera assembleare, si lamentavano del maggior rigore che veniva loro imposto mediante l’applicazione di multe condominiali. Prendiamo in esame questa particolare casistica.

La vicenda

Alcuni condòmini impugnavano la delibera con cui l’assemblea decideva di sanzionare, attraverso lo strumento delle “multe condominiali” previsto dall’art. 70 disp. att. c.c., i proprietari che si fossero macchiati di comportamenti scorretti all’interno del cortile. Secondo gli attori, questo “giro di vite” sarebbe stato del tutto discriminatorio in quanto il cortile in questione era condiviso con un altro edificio, il quale a propria volta non aveva stabilito alcuna regola sanzionatoria. La conseguenza di tale discrasia si sarebbe quindi tradotta nel rischio di sanzionare erroneamente i condòmini a cui si applicava la delibera impugnata anche per i danni causati dai condòmini appartenenti all’edificio che, al contrario, non aveva previsto alcuna multa a carico dei propri condòmini.

La decisione

Il Tribunale di Brescia ha rigettato la domanda attorea. Innanzitutto, è pacifico che le delibere assunte da un condominio non possano applicarsi ai condòmini di un altro edificio. La conseguenza è che solamente i proprietari del condominio che ha stabilito di applicare le multe potranno essere sanzionati in tal modo Tanto si evince anche da un’altra circostanza: le multe condominiali non si possono applicare nemmeno ai conduttori, cioè a coloro che vivono in affitto all’interno del condominio. La giurisprudenza di legittimità ha infatti precisato che la multa condominiale, attesa la sua natura eccezionale di c.d. pena privata avente come destinatari i condòmini, non è applicabile nei confronti dei conduttori delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, i quali, benché si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio, rimangono tuttavia estranei all’organizzazione condominiale (Cass. civ., 17 ottobre 1995, n. 10837).

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